สำนักงานทรัพย์สินฯขุมทรัพย์ที่ดินทำเลทองแสนล้าน

เอ่ยถึงแลนด์ลอร์ดรายใหญ่ หลายคนคงนึกถึง ตระกูล "โสภณพนิช" "ล่ำซำ" ตระกูลเจ้าสัวอย่างเสี่ย "เจริญ สิริวัฒนภักดี" เสี่ย "ธนินท์ เจียรวนนท์" แต่ถ้าโฟกัสเฉพาะที่ดินในทำเลทองใจกลางเมืองกรุงเทพแล้ว แลนด์ลอร์ดตัวจริงไม่น่าจะมีใครเกินสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์

ข้อมูลจากสำนักงาน ทรัพย์สินฯระบุว่า ปัจจุบันมีอสังหาริมทรัพย์อยู่ในความดูแลประมาณ 37,000 สัญญา ในจำนวนนี้มีการจัดประโยชน์หลายรูปแบบ ทั้งเพื่ออยู่อาศัยหาประโยชน์พอยังชีพ ใช้ประโยชน์ในเชิงพาณิชย์ และใช้เป็นที่ตั้งของหน่วยงานทั้งภาครัฐและสมาคม องค์กรที่ไม่ได้แสวงหาประโยชน์ในเชิงธุรกิจ แยกเป็นที่ดินใน กทม.และปริมณฑล 25,000 สัญญา และในภูมิภาค อาทิ พระนครศรีอยุธยา สุพรรณบุรี นครสวรรค์ พิษณุโลก พิจิตร ลำปาง ราชบุรี เพชรบุรี สงขลา นครปฐม ฉะเชิงเทรา และชลบุรี รวมประมาณ 12,000 สัญญา

@ พอร์ตที่ดินในมือ 3.2 หมื่นไร่
ก่อนหน้านี้บริษัทที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ครบวงจร คือ บริษัท ซีบีริชาร์ด เอลลิส เคยประมาณการจำนวนที่ดินที่อยู่ภายใต้การดูแลของสำนักงานทรัพย์สินฯว่า รวมแล้วน่าจะสูงถึง 32,500 ไร่ คิดเป็นมูลค่ารวมนับแสนล้านบาท โดยเฉพาะที่ดินแปลงใหญ่ในทำเลทองย่านใจกลางเมืองกรุงเทพฯซึ่งมีศักยภาพในการ พัฒนาค่อนข้างสูง นับวันก็ยิ่งจะมีมูลค่าเพิ่มขึ้นเป็นทวีคูณ ทั้งยังเป็นที่หมายตาของนักธุรกิจนักลงทุนทั้งวงการอสังหาริมทรัพย์ ธุรกิจค้าปลีก ฯลฯ

ไม่แปลกที่แทบทุกครั้งที่สำนักงานทรัพย์สินฯเปิดประมูลให้เช่าที่ดิน จะมีผู้ประกอบการจากหลากหลายวงการให้ความสนใจเข้าร่วมประมูลจำนวนมาก อย่างกรณีล่าสุดที่กำลังเปิดประมูลให้สิทธิเช่าที่ดิน 18 ไร่ บริเวณศูนย์การค้าบางกอกบาซาร์เดิม ในทำเลถนนราชดำริ เขตปทุมวัน กทม. ก็มีผู้สนใจติดต่อขอรับเงื่อนไขทีโออาร์มากถึง 28 ราย
และยังมีที่ดินในทำเลไข่แดงที่มีแผนทยอยนำออกประมูลให้สิทธิการเช่า วัตถุประสงค์เพื่อสร้างรายได้เพิ่ม ขณะเดียวกันก็มุ่งเน้นให้สามารถใช้ประโยชน์ที่ดินอย่างมีประสิทธิภาพ สอดคล้องกับทิศทางในการพัฒนาเมืองให้เหมาะสมกับสภาพแวดล้อมและวิถีชีวิตของ ชุมชน

@ 4 นโยบายหลักจัดประโยชน์มุ่งเน้นความยั่งยืน
มีที่ดินอีกจำนวนไม่น้อยที่สำนักงานทรัพย์สินฯบริหารจัดการโดยไม่ได้ หวังผลประโยชน์ในเชิงธุรกิจ แต่ดำเนินการโดยมุ่งเน้นให้เกิดประโยชน์ที่ยั่งยืนต่อชุมชนและผู้อยู่อาศัย ในแต่ละพื้นที่ ซึ่งเป็นไปตามนโยบายหลักในการบริหารจัดการในส่วนที่เกี่ยวกับการจัดประโยชน์ อสังหาริมทรัพย์ของสำนักงานทรัพย์สินฯ
เห็นได้จากมีการจำแนกประเภทผู้เช่าที่ดินตามความหลากหลายของพื้นที่และความหลากหลายของผู้เช่าประกอบด้วย

1.ผู้ที่เช่าที่ดินของสำนักงานทรัพย์สินฯเพื่อการอยู่อาศัยหรือหา ประโยชน์พอยังชีพ ซึ่งส่วนใหญ่เป็นผู้เช่ารายย่อยทั่วไป ไม่ได้แสวงหาผลกำไรในทางธุรกิจ จะกำหนดอัตราค่าเช่าในระดับที่ต่ำกว่าราคาตลาด

2.หน่วยงานราชการและรัฐวิสาหกิจ

3.สมาคมหรือมูลนิธิ จะจัดเก็บอัตราค่าเช่าตามความเหมาะสมเพื่อสนับสนุนการทำประโยชน์ต่อส่วนรวม

4.ผู้เช่าเอกชนรายย่อยที่ประกอบธุรกิจขนาดย่อมเพื่อหาประโยชน์ในเชิงพาณิชย์ กำหนดอัตราค่าเช่าอิงกับราคาตลาด

5.ผู้เช่าเอกชนรายใหญ่ที่แสวงหาผลกำไรในทางธุรกิจ และเช่าที่ดินในพื้นที่ที่มีศักยภาพในเชิงพาณิชย์ จะใช้วิธีเปิดประมูลโดยพิจารณากำหนดอัตราค่าเช่าในระดับที่ใกล้เคียงกับราคา ตลาด
ที่ดินจำนวนไม่น้อยจึงถูกนำไปจัดประโยชน์ในรูปของการให้ประชาชนทั่ว ไปเช่าอยู่อาศัยทำกินในราคาที่ไม่แพง การมอบที่ดินจัดสร้างสวนสาธารณะ ลานกีฬา การใช้ประโยชน์เพื่อการศึกษา การใช้ประโยชน์ในเชิงอนุรักษ์ เส้นทางสัญจรช่วยแก้ไขปัญหาด้านการจราจร ฯลฯ

@ เอกชนแข่งประมูลที่ดินกลางเมือง
นายสมบูรณ์ ชัยเดชสุริยะ ผู้ช่วยผู้อำนวยการสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์กล่าว ว่า ในส่วนของที่ดิน 18 ไร่ ในทำเลซึ่งเป็นที่ตั้งของศูนย์การค้าบางกอกบาซาร์เดิมนั้น หลังจากเปิดให้เอกชนที่สนใจรับทีโออาร์เพื่อเปิดประมูลสิทธิเช่าที่ดิน บริเวณศูนย์การค้าบางกอกบาซาร์ช่วงก่อนหน้านี้แล้ว วันที่ 21 กุมภาพันธ์นี้สำนักงานทรัพย์สินฯจะเปิดให้เอกชนทั้ง 28 รายยื่นข้อเสนอแผนการพัฒนาที่ดินบริเวณแปลงดังกล่าวซึ่งอยู่บริเวณถนนราช ดำริ ตรงข้ามกับห้างสรรพสินค้าเวิลด์เทรด เบื้องต้นพบว่าเอกชนที่สนใจมีทั้งรายใหญ่และรายเล็ก อย่างเช่น กลุ่มเซ็นทรัล, บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) เป็นต้น จากนั้นจะใช้เวลาพิจารณาประมาณ 1 เดือน และจะทราบผลการคัดเลือกในเดือนมีนาคม
"รูปแบบการพัฒนาจะเปิดกว้าง ไม่มีข้อจำกัด ขึ้นอยู่กับแนวคิดของเอกชนว่าจะนำที่ดินไปพัฒนาในรูปแบบไหน เช่น คอนโดมิเนียม โรงแรม ศูนย์การค้า เราไม่มีธงอยู่ในใจ แต่โดยศักยภาพของทำเลแล้วสามารถพัฒนาได้หลายรูปแบบ ในการพิจารณาจะดูหลายปัจจัย รวมทั้งผลตอบแทนที่สำนักงานทรัพย์สินฯจะได้รับด้วย ขึ้นอยู่กับเอกชนจะเสนอให้เท่าไร"
อย่างไรก็ตามได้กำหนดเงื่อนไขในการพัฒนาให้เอกชนต้องดำเนินการ 4 เรื่องหลัก ๆ คือ 1.รูปแบบการพัฒนาต้องทำให้กรุงเทพฯเป็นเมืองน่าอยู่ ไม่ก่อให้เกิดปัญหาด้านการจราจร 2.ต้องให้คนอยู่คือผู้เช่าช่วงมีความสุข และได้ใช้ประโยชน์อย่างเต็มที่ 3.รูปแบบโครงการเมื่อพัฒนาแล้วต้องมีความเหมาะสม สอดคล้อง และกลมกลืนกับสภาพแวดล้อมโดยรอบ และ 4.ผลตอบแทนค่าเช่าต้องเป็นธรรม

@ พลิกโมเดลพัฒนาแปลงใหม่ 19 ไร่ ซอยหลังสวน
นอกจากนี้สำนักงานทรัพย์สินฯยังมีที่ดินอีกแปลงหนึ่งขนาดเนื้อที่ 19 ไร่ ที่จะนำมาพัฒนา ทำเลที่ตั้งอยู่บริเวณซอยหลังสวนติดกับโรงเรียนมาแตร์ฯและเพลินจิต สามารถทะลุออกถนนสารสินได้
"สำหรับที่ดินแปลงนี้เฟสแรกกำลังจะเปิดให้บริษัทสถาปนิกและนักออกแบบ ประกวดแนวคิดในการพัฒนาโครงการในเร็ว ๆ นี้ แต่โครงการนี้สำนักงานทรัพย์สินฯจะลงทุนพัฒนาโครงการเอง โดยจะขอจัดสรรงบประมาณปี 2555 ดำเนินการ จากนั้นจะเปิดให้เอกชนเข้ามาประมูลพัฒนาที่ดินในเฟสต่อ ๆ ไป อาจจะเป็นที่อยู่อาศัยหรือพาณิชยกรรมก็ได้ ขึ้นอยู่กับผลการศึกษาและออกแบบ"

@ รีโนเวตตึกย่านเยาวราชรับรถไฟฟ้าสีน้ำเงิน
อีกโครงการหนึ่งที่สำนักงานทรัพย์สินฯจะดำเนินการคือ มีแผนที่จะพัฒนาโครงการใหม่บนที่ดินเดิมที่เคยจัดประโยชน์ อย่างที่ดินบริเวณเยาวราชและวัดมังกรกมลาวาส ซึ่งอยู่ในแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน (บางซื่อ-ท่าพระ และหัวลำโพง-บางแค) ซึ่งมีอยู่หลายแปลง โดยแปลงที่อยู่บริเวณสถานีรถไฟฟ้าวัดมังกรฯจะปรับปรุงตึกใหม่เพื่อให้สอดรับ กับสถานีรถไฟฟ้า ขณะนี้อยู่ระหว่างศึกษาเพื่อออกแบบโครงการ
ส่วนที่ดินแปลงอื่น ๆ บางแปลงจะให้ กทม.เช่าระยะยาว 30 ปี เพื่อสร้างศูนย์การเรียนรู้ ศูนย์กีฬา สวนสาธารณะ และสำนักงานเขต อาทิ ที่ดินริมถนนพุทธบูชา แขวงบางมด เขตทุ่งครุ เนื้อที่ 53 ไร่ ที่ดินบริเวณแสมดำ 70 ไร่ ทำเลรามคำแหง 39 จำนวน 3 ไร่ ซอยเอกชัย 101 ไร่ และแถบบางบอนอีก 100 ไร่ เป็นต้น

@ ขุมทรัพย์ที่ดินแปลงใหญ่กลางกรุง
สำหรับที่ดินแปลงใหญ่ ๆ ในทำเลทองแหล่งอื่น ๆ ที่สำนักงานทรัพย์สินฯเปิดให้เอกชนเช่าใช้ประโยชน์ในระยะยาวช่วงก่อนหน้านี้ อาทิ ที่ดินบริเวณถนนพระรามที่ 4 ที่ตั้งของโรงเรียนเตรียมทหารเดิม ที่ดิน 8 ไร่ ซึ่งปัจจุบันเป็นที่ตั้งขององค์การสะพานปลา (อสป.) บริเวณถนนเจริญกรุง ที่ดิน 27 ไร่ ติดริมแม่น้ำเจ้าพระยา บริเวณถนนเจริญกรุง ที่ปล่อยเช่าระยะยาวให้กับบริษัท แลนด์มาร์ค จำกัด ของกลุ่มนายสดาวุธ เตชะอุบล ที่ดินติดถนนพระรามที่ 1 และถนนราชดำริ ที่กลุ่มเซ็นทรัลเช่าระยะยาวพัฒนาโครงการเซ็นทรัลเวิลด์ ที่ดินบริเวณสีลม สี่พระยา ราชวงศ์ วงเวียนใหญ่ ท่าพระจันทร์ บางรัก ถนนราชดำเนิน ที่ดินบริเวณหัวลำโพง ประตูน้ำ นางเลิ้ง ซอยมหาดเล็กหลวง เป็นต้น.